前回は、ボウクスの自己紹介とともに、ボウクスの夢である豊かな住環境への想いをお伝えしました。
突然ですが、みなさんはどんなお家に住みたいですか。
たとえば、暖炉のあるリビングで、本棚のとある本を押したら隠し通路が現れる——なんて海外のようなお家に憧れますよね。（スパイ映画の見過ぎ。）「夢のマイホーム」だなんて言葉があります。
しかし、そんな夢のマイホームを買ったら最後、売却を検討してみたら全然お金にならない——なんてことを耳にしたことはありませんか。そういえば、私が実家に暮らしていた頃「一軒家は、買っても売る時には土地代にしかならないからね〜」と、よく母が言っていたのを思い出しました。
それもそのはず。日本では、建物の価値は減少していくもの＝「減価償却資産」という法律上の考え方が通説となっているからなのです。
建物には、国が「これくらいの期間が経ったら評価上の資産価値がなくなる」と定めた法定耐用年数というものがあります。建物の構造によってその減少幅は異なりますが、木造建築に至っては新築からわずか22年で、評価上の価値はほとんど残りません。建物が完成したまさにその瞬間から、劣化が始まると考えられているのです。
日本の金融機関は、価値は耐用年数の経過によって減少するものという判断のもと、不動産評価を行なっています。
しかしこの考えは、欧米からしてみればあり得ない考え方だということもまた事実です。アメリカでも同じように減価償却や耐用年数は法律上存在しますが、住宅の担保評価においてはこれらと切り離し、「いま同じ家を建て直したらいくらかかるか」＝推定再建築費をベースに評価します。だから物価が上がれば評価も上がり、修繕のための融資も受けられる。日本の減価償却ベースの評価とは、まさに逆の発想です。
信じがたい話ではありますが、アメリカでは住宅の価値が維持・上昇していく仕組みが存在し、住宅を売却した際に利益が出ることは常識として存在しているのです。
その仕組みのベースとなっているのが、「TND」という考え方です。
TNDってなに？
TNDとは、アメリカにおける住宅地開発の在り方を解いた Traditional Neighborhood Development ＝ 伝統的近隣住区開発という理論のことを言います。
戦後のアメリカでは、ハイウェイを利用した低密度な郊外開発が全米で進みました。しかし郊外の大きな敷地で住宅同士の距離が空いてしまったことから、近隣のコミュニティは希薄になり、犯罪への脆弱さが問題になっていきます。
その対策として、住宅地の周りに塀をめぐらせ、エントランスで出入りを規制する「ゲーティッド・コミュニティ」や、ITを採り入れた「スマート・ハウス」が開発されました。しかし、これらの対策によって犯罪が減ることはなく、人びとに豊かな住環境を提供することもできませんでした。
その反省に立ち、過去に建設され現代でも高い評価を受けている住宅地を、帰納的な方法で調査していきます。その結果たどり着いたのが、1920年代にT型フォードが登場して国民の足となる以前、つまり「徒歩で造られた住環境」こそが、豊かな環境を提供しているという発見でした。
その古くから伝わる伝統的なまちづくりの考え方を尊重し、名付けられたのがTNDなのです。
アメリカでは、この考えをもとに計画がなされ住宅地開発が行われており、実際にその町に住む住民は購入した住宅で資産形成に成功しています。TNDは、そこに暮らす生活者の視点から、徒歩圏で全ての生活が成立する利便性を備えた、ヒューマンスケールで設計された非常に合理的な開発理論であると同時に、長きにわたりアメリカで実践され、その成功証明がなされているのです。
TNDの歴史
では、その大まかな歴史を見ていきたいと思います。
TNDは、ある日突然生まれた理論ではありません。その源流は19世紀末のイギリスにあります。エベネザー・ハワードが提唱したガーデンシティ（田園都市）運動、そしてレッチワース・ウェルウィンという実装。この思想がアメリカへ渡り、ニューヨーク郊外クイーンズでラッセル・セージ財団が開発したフォレストヒルズガーデンへとつながります。
そしてこの町に住んだC.A.ペリーが、のちに「近隣住区論（ネイバーフッドユニット）」を体系化しました。ガーデンシティからTNDへとつながる系譜の、いわばミッシングリンクがここにあります。日本で1918年に渋沢栄一が手がけた田園調布も、同じくガーデンシティの系譜に連なる実装です。
この蓄積の上に立って、現代のTNDを確立したのが DPZ と呼ばれるマイアミ在住の都市計画家・建築家の夫妻です。DPZとは彼らの名前の頭文字（Andres Duany and Elizabeth Plater-Zyberk ／ アンドレス・ドゥワーニーとエリザベス・プラター・ザイバーグ）に由来します。
TNDが最初のかたちを得たのは、フロリダ州のメキシコ湾に面した海岸沿いのリゾート地シーサイド（Seaside）でした。開発者ロバート・デービスが手掛けたこのリゾート・コミュニティを、DPZが計画。「古き良き伝統的な町を、現代に新しくつくる」という考えのもと開発され、1982年、TND理論はここに確立します。その後シーサイドは高い評価を集め、TNDが全米における住宅地開発のスタンダードとなるほどの大きな影響を与える結果となりました。
一方で、シーサイドの町には学校もありコミュニティも形成されているものの「リゾート地」としてのイメージが強く、TNDはリゾート開発だけではなく、一般の住宅地開発にも援用されるべきだ、というポジティブな評価も受けました。
1988年、DPZの次なる試みとして、アメリカ・ワシントンD.C.から北西方面へ車で40分ほどハイウェイを走ったあたりにあるメリーランド州モンゴメリー郡のゲイザーズバーグで、ケントランズ（Kentlands）が計画されました。ケントランズはシーサイドでの開発の結果をふまえ、通年の「町」としての顔を持った開発を目指しました。
もともとケントランズ周辺には、ハイテク関連の企業が集まり、ナショナル・ジオグラフィック協会の施設や自然保護区が側にあるという立地の中、当時のケントランズには、それら開発に乗り遅れたかのように農家と豊かな自然が残されていました。DPZはその豊かな自然環境を生かし、アメリカの伝統的な町に倣った、古くて新しい町を計画。帰属意識の持てるデザイン、材料、工法によって、世界的な仕事をする人々が暮らす、犯罪の少ない、住宅の資産価値が上昇する町を創り上げました。
最後に紹介するのは、誰もが一度は行ったことがある、あのテーマパーク「ディズニー」に関係する町の開発です。もうディズニーと聞いただけでワクワクします。まさか、ディズニーも住宅地開発を行なっていたとは——。
場所は、フロリダ州ウォルト・ディズニー・ワールド・リゾート近郊に位置するセレブレイション（Celebration）という町。1996年、ウォルト・ディズニー社（当時のCEOはマイケル・アイズナー）が手がけ、計画したのは建築家のロバート・スターンとジャックリン・ロバートソンです。
彼らは計画に際して、地理的に異なる町を10ヶ所以上回り、この土地に伝統的な古き良き時代のアメリカの町を再現する（TNDに倣った）ことを結論づけました。デベロッパーたちは「町が持つべきものは全て備えるべきだ」とし、住宅や活気に満ちたダウンタウン、オフィス街、ゴルフコースやテニスコート、公園に池や広場。自然を楽しめる散歩道に自転車道、研修・教育施設や学校、幼稚園、そして医療施設など、通常であれば街の成熟とともに徐々に整っていくアメニティを、最初から享受できるように配置したのです。
これは、「最初に住んだ人にも、都市が熟成した良さを享受できるように」という、ハワードがガーデンシティでも実現できなかった夢への挑戦でもありました。セレブレイションは、住む人・来訪する人が心の豊かさを存分に感じることのできる町となっていきました。
いかがでしたでしょうか。
40年余り前から、アメリカではこのような住宅地開発が進められてきました。TNDの考えを体現した3つの町をお話ししましたが、想像しただけでも住んでみたいと思えるほどの魅力が伝わったかと思います。
ボウクスは、このTNDという考えに倣い、日本でも豊かな住環境を創っていきます。
TNDは日本にとって必要な考え方なのです。
「建てては壊す」を繰り返す日本ですが、もしも、長きに渡り人々から愛される町ができたら、私たちの暮らしはどのように変わっていくと思いますか。
人々がそこに住みたいと思える需要を生み出すことは、価値なのです。その価値が資産となり、私たちは暮らしをより豊かにすることができます。そのような住環境を、ボウクスは日本に住むみなさんにお届けしていきたいと強く想っています。
本日もお読みいただきありがとうございました。
ボウクスは、次世代へつなぐ住環境をつくることを夢に進んでまいります。
弊社のこれからの取り組みにもご注目ください。
BOWCS, INC.
https://www.bowcs.co.jp