3C — Cedar Creek Community田園調布 — 全8戸の欧米型タウンハウス
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Traditional Neighborhood Development
TND（Traditional Neighborhood Development ＝ 伝統的近隣住区開発）は、新都市主義（New Urbanism）の一部であり、都市計画コンサルタント DPZ 社（Duany Plater-Zyberk & Company）のアンドレス・デュアニーとエリザベス・プラター＝ザイバークの考え方に影響を受けた理論です。彼らは1980年代後半から1990年代初頭に、アメリカの郊外開発の問題を指摘し、持続可能で人間中心の都市計画を提唱しました。1988年、フロリダのシーサイドの成功から、TNDは一躍全米住宅地開発のスタンダードとなります。欧米で数百年の実践を経て導かれた住宅地の在り方を目指す理論です。
新しさを競うのではなく、時間が検証した型を使う。歴史的な根拠のあるクラシックデザインを基本とするのは、流行に左右されない需要を、街そのものに持たせるためです。
単位は一区画ではなく、歩いて暮らせる範囲。1920〜30年代、C.A.ペリーがニューヨーク・フォレストヒルズガーデンでの調査から体系化した「近隣住区論（Neighborhood Unit）」が、その原型です。
家を建てて売ることではなく、住環境をつくり、経営し続けること。だから TND には、計画（Master Plan）と、ルール（CC&Rs）と、それを担う組織（HOA）が必要になります。
個々の居住者の違いが尊重され、
歩行者中心の街のルールで結ばれ、
太陽と水と緑に恵まれた
エコロジカルでエネルギーを大切にした、
住環境計画思想。
— ニューアーバニズムの定義（3C コンセプトブックより）
日本の民法では、住宅と土地は別の不動産とされ、住宅は例外なく減価償却資産として扱われます。だから価値は経年で減っていき、やがてスクラップ・アンド・ビルドが繰り返される。一方の欧米では、修繕を前提とすれば住宅の価値は少なくとも物価上昇分は上がり、売却益を織り込んで住み替えます。
この差を生んでいるのは、建物単体の性能ではありません。街並みのデザインと、住宅地を管理し続ける仕組み——つまり TND です。
出典：住宅生産性研究会（HICPM）公開資料
欧米で目安とされる水準
住宅取得の妥当性を測るものさしとして、欧米で広く参照されている水準です。
なんの意味も思想も持たず、当時のトレンドや個人の趣味趣向だけでつくられた建物は数十年もすれば飽きられ、どこか古びて見え、需要を失い、取り壊される。その跡地に一過性のそれらが再び建てられ、そしてまた壊される。この繰り返しが日本の現状だ。 スクラップアンドビルドを繰り返し、記憶に残すことのできない街並みを造り続けることを、決して許すことはできない。
住宅の価値を維持・向上させるには、予定した居住者の家計支出の内側で購入できなければなりません。「良い家は高い」ではなく、「購買力で買える良い家を造る」こと。目安は、住宅ローンが世帯年収の3倍以下、住居費負担が所得の25%以下。この条件を満たしながら質を確保するために、TNDは3つの取り組みを複合的に行います。
住宅は消耗品ではありません。エンベロップ（外殻）を先に計画し、間取りは後から検討する。そうすることで、建築当時に予見していないリモデルにも柔軟に対応できます。外装は街並み景観という公共性の高い部分なので、いかに内部だけを変化させられる造りにするかが重視されます。壁を動かせる自由度は、木造枠組壁工法（2×4）との組み合わせが支えています。
住宅の価値を決める秤は「需要」です。長い歴史文化の中で支えられ、現代に受け継がれてきた建築様式は、いつの時代にも人々に愛され、評価されてきた事実があるからこそ、常に需要があります。だからTNDは流行ではなく、ジョージアン、フェデラル、ヴィクトリアン、クイーンアン、セカンドエンパイヤといった様式を基本とします。隣り合う住戸で同じ素材・同じ色を避けながら、全体としては調和させる。個々の住宅が主張し合う街並みは、美しくなりません。
持続可能であるとは、いつの時代にも価値を持ち、ハード・ソフトの両面で恒久的であること。人々の暮らしに欠かせない安全と健康を支えるには、その土地の自然環境と生態系を尊重する取り組みが要ります。必要以上の過剰品質やムダは、住宅地の持続性を著しく損ないます。エコノミーでエコロジカルなシステムを活かすことは、ライフサイクルコストを最小限にすることにも繋がります。
住宅の価値は、その住宅を含む住環境に対する需要と供給で決まります。だからTNDは、建物単体ではなく住環境そのものを守る仕組みを持ちます。
ハード＝環境の方針・計画
「わが街」という帰属意識を持てる基本コンセプトを、空間の計画に落とし込みます。ミックスユースの土地利用、歩車分離の街路とバックアレイ、公共空間・緑地の配置。まだ住んでいない将来の住民の代表として、長期の視点で描かれます。
アーキテクチュラルガイドライン ／ 建築設計指針——マスタープランを実現するための建築計画・規約条件。マスタープランと一体で運用されます。
ソフト＝ルール（契約）
住宅地の美観と資産価値を長期に維持するための、住戸所有者全員を拘束する契約文書です。売買のたびに買主が承継するため、世代が変わってもルールは途切れません。外装の色・素材・サイン・ランドスケープの規定から、改築・増築時の審査義務まで及びます。
CC&Rs に定められる規定の例。生活・環境・義務・資産・文化にわたるルールを定めます。
一元的な施行組織＝住民自治
全居住者が加入する組織で、任意ではありません。CC&Rs を執行し、共用部の美観を維持し、管理費を徴収・運用します。マスタープランとCC&Rsは、それを日常として運用する組織がなければ、絵に描いた餅で終わります。
英国の産業革命が生んだ住環境の問題への応答から始まり、米国での応用、日本への移植を経て、いまに続きます。トップページで触れた系譜を、ここでは通してたどります。
TNDの住宅地には、共通する空間の作法があります。いずれも「街全体が有機的に機能する」ための具体的な手立てです。
デザインは、街の性格をつくり、
住む人が帰属意識を持つためにある。
欧米では建築学は人文科学や芸術と密接に関連し、一部の大学では芸術学部や人文学部に置かれています。どのようなデザインが人の安らげる空間なのか、どのような設計が帰属意識を生むのか。人間が豊かに暮らす方法を学ぶのが、Architect（アーキテクト）の役割です。一方、日本では建築学は工学の一部門として位置づけられてきました。建築を学ぶ根底の部分から、決定的な違いがあります。
この違いは、価値の測り方にも現れます。「高性能」という概念は移ろいやすく、可変的な要素は住宅の価値を左右するには至りません。だからTNDは、性能を上げること自体を目的にコストを費やしません。重視するのは、長い歴史が証明し続けてきた「美しさのルーツ」に忠実であることです。
その語彙は装飾ではなく、意味を持っています。ペディメント（破風飾り）は、古代ギリシャで木造神殿を建てる際の切妻屋根の構造要素として生まれ、のちにパルテノン神殿をはじめとする神殿建築で機能美として採用されました。ブリックワークの目地、アーチ、キーストーン、クォイン——その一つひとつに由来があります。
3C — Cedar Creek Community では、1780年から1820年頃の米国で主流となったフェデラル様式を基調に、棟ごとのコンセプトに合わせてペディメントを選定しています。
日本で TND を成り立たせる制度的な基盤が、リースホールド（借地）方式です。地主は土地を手放さずに恒久的な地代を得る。住まい手は土地を購入しない分を住宅の質に回せる。そして街全体は、地主の資産形成へのこだわりによって守られていきます。英国のガーデンシティが100年を超えて環境を保ってきた根拠が、ここにあります。
土地を手放さず、恒久的に安定した地代を確保する。そのために住宅地は常に選ばれる状態で維持される必要がある。
マスタープランを作成する。まだ入居していない将来の住民の代表として、長期の視点で計画する。
マスタープランに従って建設し、HOAと契約を結ぶ。個別最適ではなく街区全体の整合を守る。
コミュニティを自治運営し、CC&Rs を維持する。世代を超えて街の価値を守る担い手になる。
「住宅を取得することで資産形成ができる」——それは、日本以外の国では常識である。支払い能力の範囲で高品質な住まいが手に入り、暮らしの変化に合わせて住み継がれ、適正な維持管理とリモデリングによって物理的にも社会的にも老いていかない。その仕組みを日本で実現することに、半世紀を費やしてきた。官僚時代には、住宅の生産性を高めるために北米の2×4（木造枠組壁工法）を日本に持ち込んだ第一人者でもある。
中央官庁から地方公共団体、特殊法人、シンクタンク、民間企業まで約40年。調査研究・行政・開発事業・住宅建設・建材流通と、住宅産業のほぼ全分野を内側から経験した。その間も毎年米国・カナダを訪れ、欧英米豪亜など世界50ヶ国を年に4〜5回訪問して、住宅の調査を続けてきた。
一級建築士／技術士（建設部門）／建築主事資格／国家公務員上級職甲（建築職）
HICPMでは全米ホームビルダーズ協会（NAHB）と相互協力協定を結び、月刊誌の発行、コンストラクション・マネジメント関連テキストの翻訳と研修、欧米への視察ツアーを通じて、日本の住宅産業への技術移転を続けた。3C — Cedar Creek Community では理論監修を務めた。
主な著書に『アメリカの家・日本の家』（井上書院・1991）、『輸入住宅 四つの革命』（井上書院・1994）、『アメリカンハウススタイル』（翻訳／井上書院・1997）、『アメリカの住宅生産』（住まいの図書館出版局・1998）、『住宅により資産を築く国、失う国』（共著／井上書院）、『アメリカの住宅地開発』（共著／学芸出版社）、『サステイナブルコミュニティの実現』（HICPM）、『借地（リースホールド）方式による住宅地形成技法 — 住宅による日本の産業再生提案』（住宅生産性研究会）ほか。
欧米並みの名実共に資産として価値ある住宅地の実現に向けて、私たちの出来る範囲で、着実に TND PROJECT を進めて参ります。
"欧米型タウンハウス"は隣接する戸建て住宅が1棟に連なる形式で、外装を持たない構造壁※で隣戸と接続されます。（各住戸間は10mm前後の間隔が空いているが、複数の住宅ユニットを持つ建物が一棟にまとまった形態をしています。）
日本のタウンハウスは、「長屋」とされており、一枚の壁がつながり、各住戸が外部から直接アクセスできる独立した玄関を持つ点が特徴です。
※ 構造壁：建物を支える役割をもった壁（単に部屋を区切るための壁は内装壁という）
タウンハウスの隣り合った面は単に部屋を区切る内装壁ではなく、各住戸の構造壁を連結する形で連なっています。各住戸はそれぞれ独立した構造となっているため、安心です。
隣戸と接する面の外壁を持たないタウンハウスは、住宅建築工事費のうち最も費用のかかるエンベロップ※を削減し、合理的なコストダウンが可能です。エンベロップ※は建築自体の構造耐力、防火、耐火構造、気密・断熱・防露構造、遮音、遮熱構造、防水等のあらゆる役割を担うため、非常に大きな工事費用がかかります。「エンベロップの総面積をいかに最小限にするか」が、コストダウンの鍵を握っているのです。
さらに、当社は広告宣伝費を必要最低限におさえ、お客様に「サスティナブルで価値のある住宅」を適正価格でお届けいたします。
※ エンベロップ（外殻）：屋根、外壁、最下階の床で構成される住宅空間と屋外空間との境界となる部分の全体
夏の暑さや冬の寒さといった気温の変化は主に「外壁」「サッシ」から伝わり、室温に影響を与えます。隣戸と隣り合った面に外壁を持たないタウンハウスなら、両端の住戸は約20％、それに挟まれた住戸は約50%ものエネルギー削減が可能です。
そして当計画地のタウンハウスは北米カナダの寒冷地で開発された2×4工法（木造枠組壁工法）、窓にはアルミサッシに比べ約4倍の断熱性能を持つアメリカンデザインの樹脂サッシを採用。厳しい気候にも耐える高気密・高断熱性能を備えます。熱の出入りを最小限に抑え、夏は涼しく、冬は暖か。冷暖房費を大幅に節約できます。
